2009年中國的激勵措施以及隨之而來的經(jīng)濟(jì)大幅增長，使得2010年中國的零售總額較上年猛增了17%。然而，這一增長態(tài)勢既加強(qiáng)了對倉儲物流類物業(yè)的需求，也同時促使物流開發(fā)商發(fā)展更多的項(xiàng)目入市。

金融危機(jī)使得許多發(fā)展商放棄投資配送中心，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時期，配送中心出現(xiàn)嚴(yán)重的供應(yīng)不足，上海目前的空置率僅7%。倉儲空間的缺乏使得物流倉儲的租金上漲，相比2009，2010年上海地區(qū)的租金同比漲幅為5.71%。如今市場有所復(fù)蘇，物流開發(fā)商有機(jī)會從租金增長中獲得利潤，但是面臨滿足用戶需求和尋找新項(xiàng)目場地等挑戰(zhàn)。

報告披露，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)前，由國際物流開發(fā)商如安博、普洛斯、蓋世理、嘉民集團(tuán)等為主力軍的工業(yè)投資市場可以滿足國際客戶的需求。尤其是這些主要的公開貿(mào)易開發(fā)商可以依靠其優(yōu)越資本主導(dǎo)配送中心租賃市場，而其唯一的本土競爭對手是寶灣物流。然而全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)開始使得這些國際開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，中國物流地產(chǎn)市場的格局開始發(fā)生變化。

消費(fèi)拉動物流空間的需求。高力國際的報告分析，金融危機(jī)后大多數(shù)國際倉儲開發(fā)商資金受限，與此同時，中國的激勵措施刺激了消費(fèi)及零售業(yè)的旺盛發(fā)展。至2010年11月，上海倉儲物流空間僅僅增長4.5%，而上海消費(fèi)零售總額累計同比增長17.6%，與2008年同期的17.7%幾乎持平。一系列原因推動消費(fèi)零售總額的增長，其中包括全國迅速增長的城鎮(zhèn)化率，人民幣的升值，以及群眾不斷增長的收入。所有這些零售的增長都要求物流倉儲空間來保證貨物運(yùn)輸，商店備貨齊全，消費(fèi)者可以繼續(xù)消費(fèi)。

零售的猛增使得上�？勺赓U甲級倉儲空間十分缺乏。根據(jù)高力國際的調(diào)查，上海地區(qū)配送中心的平均空置率低于7%。

這種高吸納率說明零售商們都在盯緊最佳地理位置的倉儲空間，開發(fā)商們正在拼命競爭以趕在對手前將新項(xiàng)目推入市場，為了發(fā)展，不斷爭取新場地。

可用空間的缺乏使得物流開發(fā)商在上海的大部分地區(qū)不愿再繼續(xù)在租金上給予如免租期之類的優(yōu)惠，并且保持租金穩(wěn)定地上漲。2010年上海甲級倉儲物流的租金比2009年上漲5.71%，從每天每平米0.89元漲至0.96元。至2011年1月，浦東地區(qū)平均租金已達(dá)每天每平米1元。即使未來將有一些新增供應(yīng)，依然無法滿足零售增長所帶來的強(qiáng)大需求，預(yù)計2011年平均租金將繼續(xù)上漲5%~7%。