“賣掉”北京，能“買下”美國？

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者 劉德炳I北京、溫州報道

　　如果說在中國，有什么比錢還值錢，那一定是土地。

　　在一段時間內(nèi)，在中國的一個區(qū)域土地市場必然會產(chǎn)生一個價格最高者即地王，而地王市場的狂熱程度則是另一種對中國經(jīng)濟極為重要的預示。

　　中國房市路在何方，一切還看地王。

　　回望整個2010年，地王迭出，勢不可擋。在京滬這樣的地王“故地”，新地王在各大央企和巨鱷的角逐中不斷刷新紀錄，制造了令人瞠目、近乎泡沫的價格標尺；在東莞與南京，另類地王敘述著更多值得玩味的業(yè)態(tài)內(nèi)涵；而在“財都”溫州，地王的出現(xiàn)則似乎宣示了溫州資本的最新走向。

　　而以上的種種，都顯示出中國的房地產(chǎn)業(yè)今后走向。如果把北京的土地全部賣掉，可以制造出超過美國一年的GDP的財富，那么中國的房地產(chǎn)是成了佛還是成了妖？如果地王的制造成為資本們習以為常的游戲，那么誰又是其中最大的受益者和受害者？

　　不論如何質(zhì)疑，顯然在2011年，我們?nèi)圆蝗菀着c地王說再見。

　　35萬元/平方米

　　全國最高地價在北京

　　把“溫州”與“地王”這兩個詞放在一起，并不會令人疑惑。作為巨量資本的代名詞，溫州在全國各地房地產(chǎn)市場上威名遠揚。

　　但這一次，地王就發(fā)生在溫州——溫州資本的老巢。而且事實證明，溫州地王絕不是偶然的心血來潮。

　　一走到溫州機場接機口，迎面第一塊廣告牌就是置信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“置信房開”)的一個高端地產(chǎn)項目。環(huán)機場一帶同樣矗立著該公司幾塊廣告牌，這樣的氣勢給人一種感覺：其資金和開發(fā)實力顯然不俗。

　　但在2010年之前，置信房開在全國市場上可謂名不見經(jīng)傳。

　　轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2010年11月29日。

　　當日浙江中通置業(yè)集團、蘇州華成房開公司、置信房開圍繞溫州一塊土地現(xiàn)場廝殺到第六輪，蘇州華成房開公司退出競奪。

　　該地塊坐落于市區(qū)中心地段的學院中路溫州大學(原溫師院操場)，土地面積約為38883平方米，總建筑面積為100000平方米，掛牌出讓地塊起始價為19.28億元人民幣。

　　隨后，浙江中通置業(yè)集團與置信房開展開纏斗，置信房開一路將價格報至37.02億元，終于擊敗了對手。

　　這是一個非常有想象力的數(shù)字。37.02億元的總價創(chuàng)造了溫州這座南方“財都”多年來出讓土地的天價，而折合成樓面地價后，其樓面價更是高達3.7萬元/平方米。從全國范圍來看，這一地價也達到2010年全部出讓土地樓面價的最高水平，甚至連北京也不能匹敵。

　　2010年，北京樓面價最高的一宗土地交易，出乎業(yè)內(nèi)預想。

　　按照2010年初北京市國土部門對CBD中服地塊的出讓規(guī)劃，該地塊的成交單價極有望突破3萬元/平方米而問鼎全國，但最終CBD核心區(qū)地塊的樓面價只有2萬元/平方米左右。2010年北京市的樓面單價地王為3月份成交的海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊，其成交樓面價為近3萬元/平方米，由中國兵器裝備集團公司收入囊中。

　　不過這絲毫不能掩蓋北京市CBD核心區(qū)地塊的“地王”本色。換個視角，從土地價格來看，目前已經(jīng)成交的北京市CBD核心區(qū)6宗地塊合計國土面積為52583平方米，其成交總價為181.4億元，這意味著北京市CBD核心區(qū)的國土價格已經(jīng)高達近35萬元/平方米。

　　所以，如果要找出2010年全國最貴的土地，毫無疑問非北京CBD核心區(qū)地塊莫屬。即便是溫州地王，其土地價格也只有9.5萬元/平方米，單價最貴的上海地王也不能與之相媲美。

　　地王年年有，2010年格外的多�；仡^再來看號稱是“地王年”的2009年，與2010年相比，簡直是小巫見大巫。非但2009年的地王價格峰值屢被突破，如北京、廣州等地的地王樓面價再創(chuàng)新高；而且從數(shù)量來看，2010年地王可謂是在全國范圍內(nèi)遍地開花。 “尤其是在史上最嚴厲房產(chǎn)調(diào)控的沖擊下，值得警惕�！� 信達證券首席地產(chǎn)分析師張冬峰評價說。

　　根據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》旗下的智囊機構中國經(jīng)濟研究院對內(nèi)地28個省份的主要城市的地價進行深入調(diào)查統(tǒng)計并編制出的“中國地王圖”(見圖表)顯示，2010年幾乎全國所有省會城市都誕生了新地王，地王正逐步由一線城市向二三線城市蔓延。

　　據(jù)中國地王圖顯示，非但如北京等一線城市，鄭州、福州、�？凇⑽錆h、南寧、貴陽、昆明等二三線城市普遍有土地稱王，其中南寧單價地王已經(jīng)高達11000多元/平方米，遠遠超過這個城市的平均房價水平。

　　總體來看，全國省會城市地王樓面價超過1萬元/平方米的城市有8個，其中上海地王52855元/平方米、杭州37069元/平方米、北京30000元/平方米位居前三，地王樓面價超過5000元/平方米的城市有18個。另外，還有8個城市合肥、長沙、貴陽、濟南、蘭州、太原、烏魯木齊、石家莊的地王樓面價低于5000元/平方米�？山y(tǒng)計的全國28個主要城市的地王樓面均價高過1萬元/平方米，而28個總價地王的價格之和為918億元。

　　經(jīng)濟學者李開發(fā)指出：“地王頻出是地價高漲最明顯的信號，很多企業(yè)不惜在土地市場上一擲千金，最直接原因就是看好市場�！�

　　事實也是這樣，今年1月17日，國土部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布報告稱，2010年第四季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為2882元/平方米，同比上漲近10%，全國地價總體水平呈上升態(tài)勢，環(huán)比增幅加速回升。10年間，重點城市居住用地價格水平總體翻番。

　　2.17萬億元信貸

　　四分之一信貸進入房地產(chǎn)

　　似乎沒有任何理由壓抑開發(fā)商造地王的熱情。剛剛過去的2010年，房地產(chǎn)幾乎再次實現(xiàn)“越調(diào)越漲”，這無疑令史上最嚴厲的調(diào)控措施蒙上了一層陰影。

　　據(jù)公開資料顯示，地王市場上勁頭十足的保利地產(chǎn)(13.60,0.12,0.89%)在2010年實現(xiàn)銷售簽約逾660億元，同比增長52.53%，比起2010年500億的預定銷售目標遠超了160億元。地產(chǎn)龍頭萬科更是首次突破1000億元，全年銷售額高達1082億元，同比增長70.5%。另一巨頭龍湖地產(chǎn)2010年累計實現(xiàn)銷售面積245.4萬平方米，同比增長30.3%；累計實現(xiàn)銷售額達333.2億元，同比增長81%。

　　2008年多家房地產(chǎn)企業(yè)還在為進入房企銷售百億俱樂部而津津樂道，僅僅兩年之后，百億俱樂部已經(jīng)黯然失色，不少房企正朝著進軍500億俱樂部、千億俱樂部而暗自發(fā)力。

　　對此，萬科多次在年報中指出，中國經(jīng)濟正發(fā)生巨變，尤其是中國沿海正誕生著全球有史以來最大規(guī)模的城市帶，數(shù)以億計的個人和數(shù)以千萬計的家庭將來到這些地方，住宅企業(yè)能夠在這種巨大的城市化進程中，獲得近乎無限的發(fā)展空間。

　　來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，僅僅在2010年1－11月，全國商品房銷售面積8.25億平方米，同比增長9.8%；商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.5%。與此同時，2010年1－11月份，社會消費品零售總額為139224億元。商品房銷售額在社會消費品零售總額幾乎占到三分之一的比重，商品房市場的消費實力可見一斑。

　　同時，從銀行流向房地產(chǎn)業(yè)的資金也是一筆不小的數(shù)目。據(jù)央行和國家統(tǒng)計局的有關數(shù)據(jù)顯示，2010年信貸總額接近8萬億元，而在開發(fā)商資金構成中，國內(nèi)貸款12540億元，個人按揭貸款9211億元，這意味著2010年新增貸款中用于房地產(chǎn)業(yè)信貸的資金就高達2.17萬億元，遠超于去年同期水平，在2010年新增貸款中占據(jù)四分之一。

　　130萬億元人民幣

　　“賣掉”北京的地，能換美國一年GDP

　　這是一個定律：在地王不斷問世的年份，房價往往是扶搖直上。最近兩年，房地產(chǎn)發(fā)生了太多這樣的故事，比如隨著廣州、武漢地王的誕生，周邊房價應聲而漲。

　　但是，地王也有著不同的命運。

　　此前蘇寧環(huán)球(8.97,0.07,0.79%)的上海地王、金地集團(7.27,0.08,1.11%)的廣州番禺地王等都曾遭遇退地，而2010年北京望京地區(qū)誕生的一宗地王至今仍是一塊燙手的山芋，令開發(fā)商諱莫如深，2010年廣西南寧產(chǎn)生的雙料地王也一度傳出退地的消息。

　　中國社科院近日的一則報告可謂一語中的：“目前來看，2010年房價上漲速度雖然大大放慢，但仍高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度，中國85%的家庭沒有能力購買住宅�！�

　　被人為炒高的“地王”價格，最后能否在下游被接盤？李開發(fā)表示，盡管有巨大的購房消費潛力，但在高房價的背景下，真正有購買力的人群并不多。

　　事實上，比起地王危機，房地產(chǎn)領域隱藏著更大的風險，而且很可能牽動全局。

　　張冬峰表示：“這是一種比較危險的局面，所謂的三駕馬車中，投資和消費對房地產(chǎn)依賴太大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟，現(xiàn)在資金幾乎普遍傾向通過房地產(chǎn)這種行業(yè)賺快錢。這么發(fā)展下去，中國經(jīng)濟下一個30年在哪兒？”

　　他同時認為，中國目前的財富高度集中在40歲～55歲左右的一撥人手中，這不僅在未來有可能引發(fā)巨大的社會問題，更重要的是在10年、20年之后，隨著這部分人年齡漸長，其消費觀念必將趨于保守，而現(xiàn)在年輕人普遍由于房子等負擔過重，未來的消費能力將十分有限，屆時中國老年化將在財富失衡的局面下進一步加劇，在一定程度上陷入如同日本一樣近十余年的經(jīng)濟衰退。

　　教訓不止于此。

　　日本經(jīng)濟長期疲軟原因之一是資產(chǎn)泡沫過大，尤其是房產(chǎn)泡沫。其中令業(yè)界人士記憶最深刻的一個標志性事件就是，在泡沫化的高峰時期，僅日本首都東京的土地總市值就可以“買下”整個美國。

　　現(xiàn)在的中國正在經(jīng)歷同樣的危局。

　　2010年，首都北京的土地市場在制造了一個又一個地王之后，其土地總收入也史無前例地達到1641億元人民幣，高居中國第一，而成交的土地面積為2061萬平方米。以此計算，北京市土地的平均價格為近8000元/平方米。而北京市的國土面積為16410.54平方公里，即164.1億平方米。

　　假如能將北京市土地全部變賣，即將這兩個數(shù)據(jù)相乘，可以得出當前北京土地總市值已經(jīng)高達130萬億元人民幣。

　　而據(jù)學者估算，2010年美國GDP總量預計為14.5萬億美元，折合成人民幣為95萬億元，這意味著用北京的地價，“買下美國”可謂綽綽有余。

　　另據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)(26.30,-1.17,-4.26%)數(shù)據(jù)， 2010年上海土地收入接近1500億元人民幣，其成交土地面積為近1400萬平方米，其平均地價高達10700元/平方米，如果以該數(shù)據(jù)與其國土面積6340.5平方公里相乘，可發(fā)現(xiàn)當前上海市土地總市值高達68億元人民幣。

　　而在2009年全球GDP排名中，美國以14.26萬億美元位居第一，中國位居第二，日本以 4.844萬億美元居第三，其后分別是德國 3.818 萬億美元、法國 2.978萬億美元、英國2.787萬億美元。據(jù)此折算，除中國之外，2009年全球GDP前五名美國、日本、德國、法國、英國的GDP總量為28.7萬億美元，折合成人民幣為189萬億元。而當前僅京滬兩地的土地市場之和則高達199萬億元，很顯然，賣掉京滬兩地的土地，就可以“買下”當前世界上最發(fā)達的五個國家。

　　“從一定角度而言，這個有些驚人的數(shù)據(jù)確實真實反映了中國房產(chǎn)泡沫的危機程度。”張冬峰表示。

　　2.7萬億元土地收入

　　“土地財政”不改，地王難遏

　　決策層顯然意識到了這一點。

　　不提中央在2010年多次控制房價，僅僅從另一個很難察覺的側(cè)面信息，可以大致勾勒出決策者的某種眼光。與以往大提城市化不同，在“十二五”規(guī)劃中，中央多次提出大力推進城鎮(zhèn)化。學者將之解讀為借助城鎮(zhèn)經(jīng)濟分散大城市的壓力。

　　與之相配套的，高鐵正在國內(nèi)迅速延伸。這就如同地鐵在首都的快速擴張一樣，在近日舉行的經(jīng)典城市國際論壇上，北京市基礎設施投資有限公司總經(jīng)理田振清對《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹：“其目的是實現(xiàn)中心城區(qū)人口的分流，這顯然能對萬人爭搶中心城區(qū)的局勢起到一定的緩解作用。”

　　國土資源部更是對地王保持著密切關注，國土資源部一位官員表示，繼9、10月市場出現(xiàn)反彈苗頭后，2010年底，“地王”、“天價地”在短時間內(nèi)相對集中地重新出現(xiàn)，推動整體地價走高。

　　為此，國土資源部2010年底下發(fā)了《嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關問題的通知》，指出要建立土地交易異常情況快報制度，遏制過度競爭。

　　不過目前，土地市場熱情尚未消退。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部一位官員2010年底的一席講話或能解釋這一切。該官員指出，調(diào)控的難點一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求，現(xiàn)在中國城鎮(zhèn)化率還不到50%，每年大約有1500萬的農(nóng)民進城；二是民間資本投資領域過窄；三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高，土地價格越高，而土地價格越高，地方政府用于城市基礎設施的錢就更多；六是中國各地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展差距巨大，很難用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場。

　　對此，世聯(lián)地產(chǎn)近日指出，開發(fā)商頻頻拿地、不斷制造地王的背后，正是由于地方政府對土地財政的高度依賴。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對28個重點城市進行監(jiān)測的結果顯示，這些城市2010年土地出讓金同比增長35%，總量達到11243億元；其中，北京、上海、大連三個城市土地出讓金超過1000億元。

　　國土資源部部長徐紹史今年1月7日在北京舉行的全國國土資源工作會議上更是明確指出：“2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4%，城市發(fā)展對土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會矛盾突出，土地出讓制度亟待進一步改革完善�！�

　　相關數(shù)據(jù)顯示，2010年的全國財政收入高達8.1萬億元，這意味著僅土地出讓金一項就占了財政收入的三分之一。

　　“土地財政模式如果不改，地王現(xiàn)象將難以遏制�！绷诌_集團董事長李曉林日前在接受記者采訪時表示，“通過土地出讓制度改革，將土地收入化整為零，弱化各地的高價賣地沖動，能斷絕一些地方政府寅吃卯糧的不良行為，從而在數(shù)年內(nèi)把因地價扭曲而推高的房價變得趨于正常。”

　　在各方聲音中，顯然房產(chǎn)稅最受關注，而隨著重慶等地表示征收準備就緒，爭議不斷的房產(chǎn)稅改革越來越近。不過目前來看，各種房產(chǎn)稅版本僅僅提高了持有住房的成本，與調(diào)整土地財政有所差距。

　　“內(nèi)地目前采用的70年產(chǎn)權的土地制度主要師法于香港，但香港之所以制定這種制度，是因為香港有一個百年租借期，因此當時香港政府施行這種制度，是希望把幾十年的土地出讓金一次性收回。而內(nèi)地顯然沒有必要照搬香港的這種經(jīng)驗，現(xiàn)在已經(jīng)到了改革這種制度的時候了�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰�的分析人士指出。